Pessoas Físicas e a Tributação das Operações com Bens Imóveis – Conforme a LC 214/2025

A Lei Complementar nº 214 de 2025, trouxe mudanças significativas no tratamento tributário das operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas. A partir de critérios objetivos, determinadas pessoas físicas passam a ser contribuintes do regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição  Social sobre Bens e Serviços (CBS), quando suas atividades demonstram características empresariais.

Quando a Pessoa Física é Considerada Contribuinte do Regime Regular do IBS e da CBS?

De acordo com o artigo 251 da LC 214/2025, será enquadrada como contribuinte do regime regular a pessoa física que, no ano-calendário anterior:

• Obteve receita superior a R$ 240 mil com operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, desde que envolvam mais de três imóveis distintos;

• Realizou alienação ou cessão de direitos sobre mais de três imóveis distintos;

• Alienou ou cedeu direitos sobre mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores à data da operação.

Além disso, mesmo que os limites acima não tenham sido atingidos no ano anterior, a pessoa física será considerada contribuinte no próprio exercício se:

• Alienar ou ceder direitos de imóveis em quantidade ou condições que excedam os limites anteriormente mencionados;

• Realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento cujo valor ultrapasse em 20% o teto de R$ 240 mil anuais.

Regras Específicas e Detalhes Importantes

Para fins de apuração do IBS e da CBS, as operações com imóveis adquiridos há menos de cinco anos têm tratamento diferenciado. O prazo de aquisição é contado a partir da data de aquisição original do imóvel, mesmo em casos de meação, doação ou herança - nestes, considera-se a data de aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo doador ou pelo falecido.

O valor das operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento deverá ser atualizado mensalmente pelo IPCA, ou pelo índice que vier a substituí-lo.

O regulamento da Lei Complementar definirá, ainda, o conceito de “imóveis distintos”, especialmente para fins de aplicação dos limites previstos no art. 251.

Incidência do IBS e da CBS nas Operações com Imóveis

O IBS e a CBS incidem sobre uma série de operações envolvendo bens imóveis:

• Alienação de imóveis, inclusive nas hipóteses de incorporação ou parcelamento do solo;

• Cessão onerosa ou qualquer outro ato translativo de direitos reais;

• Locação, arrendamento e cessão onerosa;

• Serviços de intermediação, administração ou construção civil.

Operações como servidão, cessão de uso ou espaço, permissão de uso e direito de passagem também estão sujeitas à mesma tributação aplicável à locação e arrendamento.

Hipóteses de Não Incidência

O IBS e a CBS não incide nas seguintes situações:

• Permuta de imóveis, exceto sobre a torna (diferença em dinheiro), que será tributada;

• Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia;

• Operações realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial (nos termos da Lei nº 13.800/2019), voltadas exclusivamente ao investimento do fundo.

Nas permutas realizadas entre contribuintes do regime regular, o valor de ajuste (redutor) poderá ser mantido e aproveitado futuramente. Esse redutor é proporcional à fração ideal da unidade recebida, especialmente nos casos de permuta envolvendo unidades a construir.

Operações de compra e venda quitadas, acompanhadas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento firmadas no mesmo dia, também serão equiparadas à permuta.

Se o volume ou o valor das operações indicar a existência de atividade econômica, a isenção não se aplica, ainda que realizadas por pessoa física.

Casos Específicos: Garantia e Dação em Pagamento

Imóveis dados em garantia que venham a ser consolidados pelo credor — sujeito ao regime específico — têm tratamento diferenciado. A consolidação da propriedade não será tributada, mas a posterior venda pelo credor será tributada conforme a condição tributária do devedor original.

Locação por Curto Prazo

Locações residenciais com duração de até 90 dias, quando realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS, serão tratadas como prestação de serviço de hospedagem, sujeitas à tributação conforme as regras aplicáveis ao setor hoteleiro. Plataformas de aluguel por temporada, por exemplo, se enquadram nessa condição.

Locações superiores a 90 dias continuam sendo tratadas como operações regulares de aluguel, com as respectivas regras de incidência ou não incidência.

Fato Gerador e Base de Cálculo

O fato gerador do IBS e da CBS ocorre:

• Na alienação: no momento da formalização do ato, ainda que por promessa ou outro documento representativo;

• Na cessão de direitos reais: na celebração do ato;

• Na locação ou arrendamento: no momento do pagamento;

• Nos serviços de administração, intermediação ou construção: também no momento do pagamento e no fornecimento do serviço de construção civil.

A base de cálculo inclui o valor total da operação, acrescido de encargos, atualizações monetárias, seguros, taxas e outras quantias recebidas, excluindo-se apenas tributos incidentes sobre o imóvel e despesas condominiais.

Intermediação e Responsabilidade Tributária

Nos serviços de intermediação imobiliária, a base de cálculo será o valor da remuneração efetivamente recebida por cada corretor. Valores pagos diretamente entre as partes ou repassados entre corretores não compõem a base tributável de cada um. Cada corretor é responsável pelo recolhimento do IBS e da CBS sobre sua parte da remuneração.

Construção Civil e Créditos

Nos contratos de construção civil firmados com não contribuintes do regime regular, o prestador só poderá se creditar do IBS e da CBS incidente sobre os materiais utilizados até o valor do tributo devido na prestação. Essa limitação não se aplica quando o contratante for a administração pública.

Administrações Tributárias e Valor de Referência

As administrações tributárias poderão estimar um valor de referência dos imóveis, com base em metodologias específicas que levem em conta informações de mercado, registros públicos, localização e características do bem.

Esse valor de referência será utilizado para fins de arbitramento do valor das operações sempre que o valor declarado for omisso, falso ou inferior ao de mercado. As informações serão compartilhadas por meio do Sinter e atualizadas anualmente. Haverá a possibilidade de contestação por meio de procedimento próprio.

Editorial: InforGrafic Editora